資産形成と一人口

郊外在住アラサーサラリーマンによる、資産形成に関する書き残しです。高配当株 / 米国株 / FX / ビットコイン (LINK, XRP, BTC, IOST)。There is no free lunch!

注文住宅を建てる上での、ハウスメーカー・工務店の選定

f:id:hrt0kmt:20201013231136g:plain

Illustration by Freepik Stories

ハウスメーカー・工務店の種類

明確な定義はない。

  • 大手ハウスメーカー (全国規模)
  • 中堅ハウスメーカー (全国規模)
  • 地域工務店
    • フランチャイズ
    • 一般ビルダー

大手・中堅ハウスメーカーで実際に建てているのは、請負いか孫請けをしている地域の工務店。直営で家を建てているハウスメーカーは少ない。

住宅建設市場について

  • 住宅市場は年々縮小傾向にある。
  • 大手ハウスメーカーといえど収益の維持が難しくなってきている。
  • 利回りの悪いハウスメーカーはとにかく多く契約し、短い納期で工務店に皺寄せの負荷を掛ける。
  • 納期が早くなり仕事の質も落ちる。
  • 企業ホームページの IR 情報に記載されている受注速報を見る。
    • 自転車操業となっていないかを確認する。
  • 企業の業績を見る。
    • 企業の業績が良いとアフターサポートも充実している可能性が高い。
    • 目安として、健全な会社だと社員1人当たり5000万程度の生産性がある。
      • 売上5億、社員10名の生産性。

Web サイト経由での検索

  • 地域型住宅グリーン化事業サイト(評価) が、営利目的な広告に煩わされずに工務店の検索が行える。
  • 令和元年に実施されている地域型グリーン化事業に採択された事業者の取組内容紹介と、グループに所属する中小工務店の紹介を行うサイト。
  • この Web サイトに記載されている会社は長期優良住宅の申請に国の補助金を使用しており、高性能への取り組みが強い可能性が高い。

ハウスメーカー・工務店との比較の仕方

  • 住宅性能指数を確認する。
    • 構造の安定 (等級3)
    • 温熱の環境 (等級5)
    • 劣化軽減 (等級3)
      • シロアリや湿気を防ぐ。
    • 維持配慮 (等級3)
      • 配管のメンテナンス性。
    • 構造2,温熱4,劣化軽減3,維持3 だと長期優良住宅。
    • 全大手ハウスメーカーが最高等級で建てることが可能。
    • 地域工務店を選択する場合は、上記等級どこまでが可能か確認する。
  • 耐火性能、省令準耐火構造に対応しているか。
    • 全大手ハウスメーカーが最高等級で建てることが可能。
    • 地域工務店を選択する場合は、上記等級どこまでが可能か確認する。
  • 住宅の仕様
    • 屋根、外装、サッシ、ドア、設備、壁、内装、床
  • イニシャルコストとランニングコスト
    • 建設時、維持管理費、光熱費のコストはそれぞれどのくらいになるか。
    • 将来的にどの程度ランニングコストを抑えられるか。

工務店・ハウスメーカーの営業さんとやり取りする上での確認ポイント

  • 坪単価
    • 建物金額が安すぎて後からお金が掛かる状態は避けたい。
  • 断熱性能が高いか
    • 夏は涼しく冬暖かい家になり、保温性が高い為光熱費も抑えられる。
    • 断熱水準 G1,G2,G3 のどれに適合するか。
    • 省エネ基準で以下の気温を下回らないことが求められる。
      • 最低室温では3-7地域で 8度、G1 10度、G2 13度を下回らないこと。
      • 最低室温では3-6地域で 15度、7地域では16度を下回らないこと。
  • 耐久性能が高いか
    • アフターメンテナンスのコストが抑えられる。
  • 耐震性能が高いか。
  • C値は幾つか。
    • 気密性能を表す値。
    • 1平米辺りにおけるすき間の面積を示す数値。
    • 値が低い程、高気密性が高い。
    • 高気密・高断熱の目安は1.0以下。
      • はがき0.9枚分 (11.7x11.7cm)。
  • Q値 (熱損失係数) は幾つか。
    • どのくらい熱が逃げづらい家かを示す。
    • 値が低い程、高断熱性が高い。
  • UA値 (外皮平均熱貫流率) は幾つか。
    • 断熱性能を表す値。
    • 住宅内部から床、外壁、屋根、開口部等を通して外部へ出る熱量の平均値。
    • 熱損失合計値を外皮面積で除す。
    • 値が低い程、熱損失が少なく省エネルギー。
    • 2020/04 300平米未満の新築に対し省エネ基準に適合しているかを設計時に建築士が施主に説明することが義務化される。
    • ZEH の認定基準は4,5,6地域で 0.60W/㎡・K以下なので、これ以下が目安。
  • 高断熱・高気密住宅にした場合の建築費増額コストは幾らか。
    • およそ135万円が目安
      • 断熱強化 ¥300000
      • 気密強化 ¥200000
      • 樹脂窓設置 ¥400000
      • 換気システム ¥200000
      • 部材 ¥150000
    • 高気密・高断熱住宅の場合、光熱費は35年経過すると300万円近く節約出来る。
      • (¥25000(電気/石油/ガス)1235年)-(¥15000(電気)1235)
  • 建築前の、建築家との打ち合わせ回数はどのくらいか。

ローコストメーカーのメリット

  • 価格を安く抑えつつ良いものを作る。
    • 坪単価30万 ~。
    • 断熱材は発泡ウレタン (気密性断熱性が高い) を利用したり窓のサッシは樹脂になっている等、品質は良くなっている。
  • 大手メーカーとと同じ価格で大きな住宅が建てられる。
    • 安く広い家を建てられる。
    • 4人家族だと 4LDK で40坪弱は必要。
  • 値段合戦になりにくい。
    • ローコストメーカーは薄利多売。
      • 利益率はおおよそ25% (大手は40%程度)。
        • 地震大国日本でそれほど家にお金を掛けるよりは、拘るところのみにお金を掛け最低限で家を建てた方が良いのでは。
      • 提示額から値下げするのは至難の業なくらい薄利だが、ローコストな為客の母数は多い。
      • 最初から適正価格を提示してくれていると言えるのでは。
    • 大手は広告費や人件費のコストが高い分利益率を乗せて値引きしている。
      • 決裁権を持つ人は100-400万値下げする場合もある。
      • 価格が高い分、契約を取れる確率が低い。
        • 少子高齢化の影響や高給取りでないと家を建てられない。
        • 家族4人暮らしでそれなりの家を建てようとすると年収600万以上無いとローンの通過自体厳しいのでは (雑感)。
  • 拘ったオプションも費用が抑えられる傾向がある。
    • 標準仕様からグレードアップしたオプション品でもそこまで高くならない。
      • LIXIL, TOTO 等大手メーカーと交渉し年間受注数を提示した上で掛け値を打診する。
        • 大量のオプション品を安定して受注する為、値引き率が高い。
  • 仮契約縛りが無い。
    • 大手だと仮契約を行い手付金50万払って半年打ち合わせしたりする。
    • 手付金が返ってこない場合がある。

ローコストメーカーのデメリット

  • 営業できて設計もできて、施工管理もできて技術も分かる担当者に巡り合うのが難しい。
    • これはデメリットではないが、なり得る点で記載している。
  • 大手よりも倒産する可能性が高い。
    • ローコストメーカーの場合、薄利多売で自転車操業になりやすく、倒産すると補償が消え去る可能性がある。
    • 大手だと倒産しづらく、30年等、長期的な補償がある。
  • メーカーによって当たり外れがあり安く品質も良くない場合がある。
    • 建売メイン注文住宅サブのメーカーは危ない。
  • 客に掛けられる時間が少なくなる傾向がある。
    • 薄利多売で回転率高く稼働している為、1人1人に掛けられる時間はそれだけ短い。
    • 1か月で契約を決める。
    • 図面作り1か月で色決めし残り4か月で建築する。

大手ハウスメーカーのメリット

  • ヘーベルハウス
    • 品質管理がしっかりしている。
      • 管理運営費、人的コストに莫大なお金を掛けている。
  • 担当者が退職したとしても引き継ぎがしっかりと行われ、メンテナンスも問題がないと思われる。
  • 商品をパッケージ化して販売しており、ある程度品質は保証されている。
    • 骨組みは何がいいのか、断熱材は何を使いどのくらいの厚さが良いのかといった複雑で面倒な工程を省略出来る。
    • 担当者の知識不足や実力不足を、ある程度補うことが出来る。

大手ハウスメーカーのデメリット

  • 柔軟な自由設計が難しい。
  • 全国に展示場を開き広告費を掛けているが故にコストは割高。
  • アフターは瑕疵担保責任にあたる部分は補償してくれるが、それ以外は有償で割高。
    • 小さな事では動いてくれない。
    • 良い地域工務店を知ってる知り合いが周りにいれば、地域工務店が良さそう。
  • ハウスメーカーで建てる人の中には保証の長さに惹かれる人もいるが、10年目に有償メンテナンス工事を行わなければ保証が打ち切られるパターンが多い。
    • 長い保証年数を謳っていても、10年毎に100万単位の工事をしなければ保証打切り。
    • メーカーオリジナル商品や海外商品は、規格が独自で代替に高額なコストが掛かる場合が多い。

担当される営業さんの見極め

  • 家づくりにおいて営業さんの力量が重要。
    • ハウスメーカー選び2割、営業さん選び8割。
    • 力量が無いと、良質なプランや図面が提案されない場合がある。
  • 話したことをしっかり咀嚼してメモし、次回打ち合わせに反映してくれるか。
    • 言った言わないで後からもめることが多い。
  • 意見を漏らさずしっかりと聞いて図面に反映させてくれるか。
  • 売り込みをしてこないか。
    • スケジューリングがしっかり出来ている営業さんは余裕あり販売実績のある方とお見受けする。
    • 売り込みをかなりしてくる方は、スケジュールに余裕無く契約を何としてでも取りたい場合がある。
  • 他社製品を批判しないか。
  • 1つのことに対しどれだけ提案してくれるか。
    • 提案力やレスポンスの速さはどうか。
    • 何らかオプションを付けたいと言ったら、日常での使い方に言及したり、図面に直ぐ反映したり、稼働棚付けますか等、肉付けした提案が出来るか。
  • 今後35年住む家に価値を提案してくれないと判断したら、営業さんを変更したほうがよい。